Nombre de chambres Airbnb : combien en faut-il ?

Points-clés

• Le nombre idéal de chambres pour une location Airbnb se situe généralement entre une et deux, mais les logements plus grands peuvent générer des revenus plus élevés dans certains marchés.
• Avoir plus de chambres augmente les revenus jusqu'à un certain point. Les rendements commencent à diminuer aux alentours de 5 à 6 chambres. 
• Il est essentiel de bien comprendre la démographie des voyageurs et la demande locale pour identifier la configuration la plus rentable.

Investir dans un Airbnb avec un maximum de chambres est-il vraiment pertinent pour votre rentabilité ? Il n'existe pas de réponse universelle mais une approche adaptée à votre marché peut avoir un impact significatif sur vos revenus.

Nous avons analysé des millions d'annonces Airbnb à travers le monde pour identifier les principales dynamiques en jeu. Nos données révèlent des tendances marquées concernant l'impact du nombre de chambres sur la performance des logements.

Voyons ensemble les facteurs clés à prendre en compte pour faire un choix éclairé et optimiser la rentabilité de votre location saisonnière.

Déterminer le nombre idéal de chambres pour votre Airbnb

En général, les logements d’une à deux chambres offrent un bon équilibre entre un taux d’occupation élevé et une bonne rentabilité. Cependant, les logements plus grands peuvent générer des revenus plus élevés et répondre à des besoins différents.

Choisir le bon nombre de chambres pour votre Airbnb implique de prendre en compte les tendances du marché, l’emplacement et votre clientèle cible. Chacun de ces éléments peut avoir un impact significatif sur la rentabilité et le taux d’occupation de votre logement. Nous allons examiner ces facteurs en détail pour vous aider à prendre une décision éclairée.

Qu’est-ce qu’une chambre aux yeux d’Airbnb ?

Une chambre sur Airbnb doit être une pièce privée avec une porte, offrir un accès à une salle de bain (privative ou partagée) et à au moins un espace commun, comme une cuisine ou un salon. Une description précise du nombre de chambres permet d’aligner les attentes des voyageurs et de renforcer votre crédibilité, ce qui peut conduire à de meilleurs avis et à des réservations répétées.

Plus de chambres, plus de revenus

Nos données montrent une corrélation évidente entre le nombre de chambres et le prix moyen par nuitée des annonces Airbnb. Les chambres privées et partagées sont les options les plus abordables pour les voyageurs, avec un tarif moyen de 105 € par nuit. Le prix moyen par nuitée augmente progressivement avec le nombre de chambres. Les logements de 8 chambres ou plus affichent des tarifs dépassant en moyenne 1 000 € par nuit.

- Passer d’une chambre privée/partagée à un logement entier avec une chambre permet aux hôtes d'augmenter leurs tarifs de près de 60 %.

- L'ajout d’une cinquième chambre à un logement de quatre chambres peut justifier une augmentation de 44 % du prix moyen par nuitée.

Ces résultats montrent que l’ajout de chambres à votre bien locatif peut considérablement augmenter votre potentiel de revenus. Cependant, il y a un bémol : l’impact des chambres supplémentaires n’est pas uniforme selon les marchés et la taille des logements. Voyons comment cette dynamique varie d’une ville à l’autre.

L'importance de l’emplacement : des revenus variables selon la ville

Si les tendances nationales offrent un bon point de départ, ce sont les dynamiques du marché local qui doivent guider votre stratégie. Voici quelques exemples révélateurs des variations du prix moyen par nuitée selon la ville :

• Marseille : à contre-courant de la tendance générale, les logements de 4 chambres surpassent légèrement ceux de 5 chambres avec un tarif moyen de 479 € contre 475 € par nuit.
• Lyon : dans la cité des Gones, les tarifs plafonnent à partir de 6 chambres. Fait surprenant, les logements de 7 chambres génèrent en moyenne plus de revenus que ceux de 8 chambres. Comme quoi, plus grand n'est pas toujours mieux.
• Biarritz : la ville offre un cas d’étude particulièrement intéressant. Un logement entier d’une chambre rapporte près de deux fois plus qu'une chambre privée. En revanche, le retour sur investissement chute nettement pour les logements de 3 à 4 chambres, avant de repartir à la hausse à partir de 5 chambres et plus.

Ces variations soulignent un point essentiel : ce qui fonctionne dans un marché peut échouer dans un autre. Un autre facteur entre également en jeu : le principe des rendements décroissants.

Quand ajouter des chambres n’est plus rentable

Ajouter des chambres à un logement permet généralement d’augmenter le prix moyen par nuitée. Toutefois, le retour sur investissement pour chaque chambre supplémentaire tend à diminuer avec le temps.

Ce principe des rendements décroissants est clairement illustré par nos données :

• Le passage d’une chambre privée/partagée à un logement entier d’une chambre entraîne une augmentation spectaculaire de 57 % du prix moyen par nuitée.
• Les ajouts suivants (jusqu’à la 5ᵉ chambre) génèrent des hausses comprises entre 39 et 44 %.
• Après 5 chambres, les gains commencent à ralentir considérablement. Par exemple, passer de 7 à 8 chambres n’augmente le prix moyen par nuitée que de 14 % en moyenne.

Là où cela devient intéressant, c'est que ce phénomène varie fortement selon les marchés.

À Saint-Tropez, la relation entre le nombre de chambres et le prix moyen par nuitée révèle des tendances particulièrement intéressantes :

• Le passage de 3 à 4 chambres offre le meilleur retour sur investissement, avec une augmentation impressionnante de 85 % du prix moyen par nuitée (de 700 € à 1300 €).
• Le deuxième plus grand bond se produit entre 1 et 2 chambres, avec une hausse de 73 %.

Ces données reflètent la nature même de Saint-Tropez, une destination balnéaire prisée par les groupes d’amis.

Elles soulignent également un point essentiel : le nombre idéal de chambres pour une location saisonnière n’est pas universel. Il dépend fortement de votre marché et du type de voyageurs qu’il attire. Vos visiteurs sont-ils plutôt des voyageurs en solo, des couples, des familles ou de grands groupes ? Votre destination est-elle connue pour des séjours haut de gamme et luxueux ou plutôt pour des vacances à petit budget ?

Répondre à ces questions vous aidera à optimiser la taille et la rentabilité de votre logement.

Facteurs à prendre en compte pour déterminer le nombre de chambres

Avant de prendre votre décision, examinez ces éléments clés :

Profil des voyageurs

Connaissez votre clientèle ! Accueillez-vous des voyageurs en solo, des couples en escapade romantique ou des réunions de famille animées ? Les voyageurs en solo et les couples privilégient généralement les logements d’une ou deux chambres, plus intimistes et abordables. Les familles et les grands groupes, en revanche, recherchent des espaces plus grands avec trois chambres ou plus.

Aligner votre logement sur les profils de voyageurs les plus courants dans votre région peut augmenter à la fois votre taux d’occupation et votre prix moyen par nuitée.

Pour identifier votre clientèle idéale, analysez les données touristiques locales et les tendances du marché. C'est aussi là qu’un comparatif personnalisé devient un atout. Avec un compte AirDNA, vous pouvez examiner les caractéristiques des autres locations saisonnières de votre secteur et comparer leurs performances à la vôtre. Vous pouvez même filtrer les annonces par capacité d’accueil afin d’évaluer la rentabilité des logements de différentes tailles sur votre marché.

Attractions locales et demande du marché

Quel est l’attrait principal de votre région ? Votre destination attire-t-elle des professionnels en déplacement dans une métropole animée ou des familles en quête de détente dans une station balnéaire ?

Les centres urbains enregistrent souvent une forte demande pour des petits logements fonctionnels, adaptés aux voyageurs d’affaires et aux courts séjours. Les destinations de vacances, en revanche, bénéficient davantage de grands logements, capables d’accueillir des groupes et des familles nombreuses.

Utilisez des outils d’analyse de données comme AirDNA pour identifier les tendances saisonnières et la demande du marché. Une approche basée sur les données vous aidera à prendre des décisions éclairées et rentables quant au nombre optimal de chambres pour votre logement.

Budget et investissement

Les grands logements peuvent générer des revenus plus élevés, mais ils s’accompagnent aussi de coûts plus importants. Un bien plus spacieux implique un investissement initial plus élevé et des frais d’entretien plus lourds.

Avant de vous lancer, analysez le retour sur investissement des différentes tailles de logements et comparez-les à votre budget et à vos objectifs financiers. Pensez également aux tendances immobilières locales, au potentiel d’appréciation et à votre stratégie d’investissement à long terme.

Type de bien

Quel est votre point de départ ? Les maisons offrent souvent plus de flexibilité en matière d’aménagement et de nombre de chambres, ce qui les rend idéales pour les grands groupes. Les appartements, condos et maisons de ville sont généralement plus adaptés aux voyageurs en solo ou aux couples.

Prenez en compte la réglementation sur les locations saisonnières, les lois de zonage et leur compatibilité avec votre stratégie d’investissement globale. Pensez aussi à la scalabilité : votre bien offre-t-il un potentiel d’extension pour accompagner la croissance de votre activité Airbnb ?

Comment modifier le nombre de chambres sur Airbnb ?

Vous avez analysé votre marché et décidé d’agrandir votre logement, passant d’une à deux chambres ? Comment mettre à jour cette information sur votre annonce Airbnb ?

Bonne nouvelle, le processus est simple. Voici les étapes à suivre :

1. Connectez-vous : accédez à votre compte Airbnb.
2. Allez dans « Annonces » : cliquez sur l’onglet Annonces et sélectionnez le logement que vous souhaitez modifier.
3. Visite photo : dans la section « Visite photo » à droite, cliquez sur le signe « + » à côté de « Tous les espaces ».
4. Ajoutez une pièce ou un espace : choisissez le type de pièce ou d’espace parmi les options disponibles.
5. Ajoutez des photos : importez de nouvelles photos ou sélectionnez des photos existantes pour représenter la nouvelle chambre. Vous pouvez aussi choisir « Passer pour le moment » si vous souhaitez revenir à cette étape plus tard.
6. Enregistrez vos modifications : cliquez sur « Enregistrer » pour mettre à jour votre annonce. Si vous avez sélectionné « Passer pour le moment », les modifications seront enregistrées automatiquement et vous serez redirigé vers le tableau de bord de votre logement.

Sur d’autres plateformes, le processus peut varier légèrement, mais le principe reste le même : accédez aux détails de votre annonce et mettez à jour le nombre de chambres en conséquence.