Réglementation de la location saisonnière Airbnb : danger ou opportunité?

Points clés à retenir

• Les réglementations des locations saisonnières ne représentent pas uniquement des obstacles. Ce sont aussi des opportunités. Dans des marchés où l’offre est limitée, elles peuvent générer des opportunités lucratives.
• Les réglementations varient considérablement selon les villes et les régions. Chaque mairie a une influence directe sur les types de biens autorisés, les limites d’occupation et la fiscalité. Les hôtes et investisseurs doivent effectuer des recherches approfondies pour être en conformité avec la loi.
• Comprendre et respecter les réglementations Airbnb peut offrir un avantage stratégique.

Depuis quelques années, la réglementation des locations vacances est devenue un sujet sensible pour les investisseurs et les propriétaires de logements Airbnb. Sur le papier, les réglementations et les lois peuvent sembler être un frein pour les propriétaires et un obstacle aux projets d’investissement. 

Pourtant, cette perception n’est pas toujours justifiée. Investir dans des marchés où les locations saisonnières sont strictement régulées et où l’offre est limitée peut s’avérer très rentable.

Il faut considérer les réglementations comme un simple paramètre parmi d’autres. Impossible d’évaluer pleinement le potentiel de rentabilité d’un marché sans analyser l’impact des réglementations, qu’elles soient favorables ou contraignantes.

Plutôt que de considérer ces règles comme un casse-tête, adoptons un regard neuf sur leur raison d’être, leur impact sur les propriétaires et leurs répercussions sur le marché des locations touristiques.

Pourquoi les locations saisonnières doivent-elles être régulées?

L’essor rapide des locations vacances, notamment grâce aux plateformes comme Airbnb et Abritel, a accentué le besoin de régulations.

Plusieurs éléments justifient la mise en place de réglementations pour les locations saisonnières :

• Impact sur les habitants : les locations Airbnb peuvent transformer fondamentalement la vie des quartiers, notamment en entraînant une augmentation des nuisances sonores et une baisse du sentiment de sécurité. Les réglementations visent à préserver la qualité de vie des habitants locaux.
• Marché du logement : les locations de courte durée réduisent la disponibilité des logements à l’année et font grimper les prix des loyers. La plupart des régions sont touchées mais le Sud-Ouest est l’exemple le plus marquant, notamment dans les Landes et le Pays-Basque. Réguler les locations touristiques aide à protéger le marché immobilier local et garantit des logements abordables pour les résidents.
• Fiscalité : sans réglementation, les municipalités risquent de perdre les revenus fiscaux que pourraient générer les activités de location meublée touristique.
• Problèmes juridiques : la réglementation permet de gérer les incohérences juridiques, notamment en ce qui concerne les lois de zonage et les contrats de location. Elle garantit aussi que les biens respectent des normes de sécurité et de salubrité.
• Sécurité des voyageurs : les réglementations fixent des normes pour la sécurité et le bien-être des voyageurs, par exemple en imposant des équipements comme des extincteurs ou des kits de premiers secours.
• Locations illégales : les réglementations contribuent à réduire les locations illégales, souvent exemptes de taxes et non conformes aux normes de sécurité.

Ces règles visent avant tout à créer un environnement équitable pour les propriétaires, les locataires, les touristes et la communauté dans son ensemble.

Réglementation Airbnb : 3 cas de figure possibles

Vous êtes propriétaire de votre résidence principale

C’est le cas de figure le plus simple. La législation actuelle stipule que si votre logement se situe dans une ville de plus de 200 000 habitants, il vous suffit d’effectuer une déclaration en mairie et d’obtenir une autorisation pour démarrer votre activité de location saisonnière. Les démarches peuvent se faire en ligne.

Vous êtes en copropriété

Vérifiez si le règlement de votre copropriété inclut des restrictions sur la location de meublés pour des séjours courts. Cette étape peut éviter des désaccords avec vos voisins ou avec le syndicat de copropriété.

Vous êtes locataire

Dans cette situation, un accord écrit du propriétaire est obligatoire. La loi impose cette autorisation, faute de quoi le bail peut être résilié. Le propriétaire peut également demander des dommages et intérêts. Deux éléments sont à considérer : 

• Revenu limité par le loyer : les gains engendrés par la location ne doivent pas dépasser le loyer mensuel au prorata des jours loués.
• Interdiction pour les logements sociaux : les locataires en HLM ne peuvent pas sous-louer leur logement. Toute infraction expose à des risques d’expulsion.

Combien de jours peut-on louer en Airbnb?

La réglementation actuelle autorise les propriétaires de leur résidence principale à louer leur bien jusqu’à 120 jours par an. Passé cette limite, la plateforme d’Airbnb bloque automatiquement les annonces jusqu’à l’année suivante. L’article L. 324-1-1 du Code du Tourisme précise également qu’une location saisonnière ne peut pas dépasser 90 jours consécutifs.

Toutefois, la nouvelle loi « anti Airbnb » ajoute plusieurs contraintes à cette règle de base. Promulguée le 19 Novembre 2024, elle rebat les cartes à de nombreux niveaux. Dès le 1er Janvier 2025, toutes les communes pourront plafonner la location des résidences principales à 90 jours par an.

La réponse à la question « Peut-on louer un Airbnb toute l’année ? » est désormais toute trouvée : c’est non !

L’obligation de déclarer son meublé de tourisme

La déclaration d’un meublé de tourisme est une étape obligatoire, peu importe où se trouve le logement. Les propriétaires doivent remplir un formulaire en ligne et le transmettre à la mairie. Cette démarche exige des informations sur les périodes de location ainsi que des détails essentiels sur le bien loué.

La demande d’autorisation de changement d’usage

Pour louer un logement en meublé de tourisme, une autorisation de changement d’usage est parfois nécessaire. C’est le cas à Paris, dans sa petite couronne et dans les villes de plus de 200 000 habitants. Cette obligation s’applique aussi aux villes de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues. À Paris, Lyon ou Marseille, les demandes doivent être adressées à la mairie de l’arrondissement concerné. Une fois l’autorisation temporaire expirée, une nouvelle demande est indispensable pour poursuivre l’activité. En l’absence de renouvellement, le logement doit redevenir une habitation classique.

L’obligation de compensation dans les grandes villes

Dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, l’autorisation de changement d’usage peut être soumise à une condition de compensation. Les municipalités considèrent qu’un meublé touristique réduit le nombre de résidences principales disponibles pour les habitants. Les propriétaires doivent alors compenser cette perte en créant une nouvelle surface habitable équivalente.

Deux options s’offrent aux hôtes : transformer des locaux non habitables en logements ou acheter un titre de compensation à un tiers, comme un bailleur HLM.

Une réglementation plus stricte à Paris

À Paris, la réglementation exige généralement une compensation à surface égale. Cependant, dans les quartiers très touristiques, cette surface doit être doublée. Ainsi, pour un meublé de 25 m², il faut créer 50 m² de surface habitable. De plus, cette compensation doit avoir lieu dans le même arrondissement, ce qui augmente les coûts.

Une alternative : le bail mobilité

La loi Elan de 2018 introduit le bail mobilité comme une solution plus flexible. Ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois, ne nécessite pas de changement d’usage. Il s’adresse aux locataires temporaires, comme les étudiants ou les professionnels en déplacement, et offre une alternative intéressante pour louer une résidence secondaire sans les contraintes de la réglementation sur les meublés de tourisme.

La réglementation Airbnb dans les principales villes de France

Airbnb offers an online repository that details regulations in dozens of large markets in the United States and abroad. Vrbo also offers a contact email address for STR operators seeking regulation information for specific markets. However, directly reviewing your local government’s policies is often necessary.

Additionally, host groups on platforms like Facebook are also great resources for networking and staying on top of regulations and news. Our friends at Rent Responsibly offer amazing resources for finding local alliances around the U.S. Keeping an eye out for future regulations is just as important as understanding current ones. It’s always worthwhile to carefully study all facets of your investment market.

Nouvelle loi Airbnb : que change-t-elle à la réglementation ?

Cette loi a de nombreux impacts. Le principal changement concerne le régime fiscal micro-BIC, très avantageux pour les locations meublées de tourisme. Les ajustements réduisent significativement les avantages fiscaux des meublés de tourisme, dans le but d’équilibrer la fiscalité entre la location traditionnelle et la location touristique.

Les changements sur la réglementation fiscale

• Abattements du régime micro-BIC revus à la baisse dès 2025
• Meublés classés et chambres d’hôtes : abattement de 50 % pour des revenus locatifs jusqu’à 77 700 €.
• Meublés non classés : abattement de 30 % pour des revenus locatifs plafonnés à 15 000 € .
• Fin d’un autre avantage pour les LMNP en 2025

À partir du 1er janvier 2025, les propriétaires sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ne pourront plus déduire les amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente du bien.

Le DPE devient obligatoire pour les locations saisonnières

Cette nouvelle loi soumet les locations saisonnières au diagnostic de performance énergétique (DPE) : 

• Dès 2025 : les nouveaux meublés en zones tendues soumis à un changement d’usage devront avoir un DPE classé au moins F.
• En 2028 : la classification minimale passera à E.
• À partir de 2034 : tous les meublés, anciens et nouveaux, devront afficher un DPE compris entre A et D. Les propriétaires actuels disposent de dix ans pour se conformer.

À noter que cette réglementation ne s’applique pas aux départements d’Outre-Mer et aux résidences principales.

Un plus grand pouvoir donné aux mairies

Dès le 20 mai 2026, toutes les locations meublées, résidences principales ou secondaires, devront être enregistrées en mairie. Ce numéro d'enregistrement permettra une meilleure régulation en incluant la vérification des normes de sécurité ou énergétiques. Les maires pourront suspendre un enregistrement en cas de non-conformité.

Les communes ayant plus de 20 % de résidences secondaires ou appliquant une taxe sur les logements vacants pourront instaurer des quotas de meublés touristiques et réserver certaines zones aux résidences principales.

Toutes les communes pourront plafonner la location des résidences principales à 90 jours par an (contre 120 actuellement).

Enfin, les communes pourront appliquer une réglementation stricte au changement d’usage pour tous les locaux non résidentiels. L’objectif de cette mesure est de limiter la conversion massive de bureaux en meublés touristiques.

Les sanctions en cas de non-respect de la réglementation Airbnb

En France, la location touristique est strictement encadrée. Les propriétaires souhaitant exercer cette activité doivent se conformer à des règles précises. Pour lutter contre les infractions, les contrôles et les sanctions ont été renforcés.

Non-déclaration et dépassement de la durée maximale de location

Les propriétaires qui ne déclarent pas leur activité ou dépassent la durée maximale autorisée risquent une amende pouvant atteindre 10 000 euros. 

En cas de location sans autorisation, la loi prévoit des sanctions plus lourdes, avec une amende allant jusqu’à 50 000 euros. Une astreinte de 1 000 euros par jour et par mètre carré peut également être appliquée jusqu’à régularisation.

Absence de numéro d’enregistrement

Les plateformes comme Airbnb ou Abritel exigent un numéro d’enregistrement pour publier une annonce. Les propriétaires utilisant un faux numéro ou contournant cette règle s’exposent à des amendes civiles pouvant atteindre 5 000 euros.

Activité locative non déclarée aux impôts

Tout revenu issu de la location saisonnière doit être déclaré. En cas d’omission volontaire ou non, le fisc peut appliquer des intérêts de retard allant de 1,2 % à 2,4 % par an, et une majoration de 10 % sur l’impôt dû.

Pour les cas de mauvaise foi, les pénalités peuvent grimper à 40 %, 80 %, voire 100 % du montant.

Manque d’autorisation du syndic ou du propriétaire

Dans les copropriétés, louer sans l’accord du syndic peut mener à des actions en justice. De même, la sous-location sans autorisation écrite du bailleur expose le locataire à une résiliation de bail, une expulsion et des dommages-intérêts. Ces derniers peuvent atteindre 5 000 euros, en plus de 2 500 euros de frais de justice.

Où trouver des informations sur les réglementations applicables aux locations touristiques ?

Airbnb propose une page d’aide qui détaille les réglementations dans des dizaines de grandes villes en France et à l’étranger. Malgré tout, l’écosystème change régulièrement. Il est donc indispensable de consulter directement la mairie de la ville dans laquelle vous avez un logement Airbnb.

Les groupes d’hôtes et d’investisseurs sur des plateformes comme Facebook peuvent être très utiles pour créer un réseau et rester informé(e) des réglementations.

Enfin, il est primordial de surveiller les réglementations à venir autant que celles qui sont déjà en vigueur. Une compréhension complète de tous les aspects du marché dans lequel vous investissez reste une démarche toujours payante.

Les avantages des réglementations sur les locations meublées touristiques

Les réglementations peuvent influencer directement l’équilibre entre l’offre et la demande sur un marché. Par exemple, si une mairie limite le nombre de numéros d’enregistrements, obtenir une licence peut être une véritable opportunité d’investissement.

Dans ce cas précis, vous savez précisément combien de concurrents vous avez, ce qui représente un avantage majeur pour fixer vos prix et maximiser vos profits. Cela signifie aussi que d’autres investisseurs ne peuvent pas arriver soudainement et grignoter votre part de marché.

La ville de Bayonne est un très bon exemple. Le projet de la mairie est de n’autoriser les propriétaires à ne pouvoir louer qu'une seule propriété en plus de leur résidence principale. Si cette mesure rend la ville moins attrayante pour les gestionnaires de propriété, elle représente une opportunité pour les petits investisseurs. Ils n’ont pas à craindre que des grands groupes fassent baisser leurs marges.

Cet exemple illustre bien que comprendre et s’adapter aux réglementations locales est une composante clé d’une stratégie d’investissement réussie.

10 bonnes pratiques à respecter pour se conformer à la réglementation des locations saisonnières 

Pour que votre location de courte durée soit une source de revenus durable, il est essentiel de respecter les réglementations en vigueur. Que vous gériez plusieurs propriétés ou que vous louiez votre propre maison, voici les meilleures pratiques pour garantir votre conformité aux lois actuelles et à venir :

1. Restez informé : suivez de près les réglementations locales et les lois fiscales pour garantir une conformité totale avec la législation actuelle.
2. Obtenez et conservez vos permis : procurez-vous tous les permis, licences et assurances nécessaires pour exploiter une location meublée touristique légalement. Assurez-vous de respecter les dates de renouvellement et de vous adapter aux changements réglementaires.
3. Priorisez la sécurité : mettez régulièrement à jour les mesures de sécurité pour répondre aux normes sanitaires. Assurez-vous que les détecteurs de fumée, extincteurs et issues de secours fonctionnent correctement.
4. Appliquez les règles : établissez et faites respecter des règles claires pour préserver la qualité du logement et la tranquillité du voisinage.
5. Sélectionnez vos clients avec soin : effectuez une vérification préalable des potentiels voyageurs pour garantir la sécurité de votre propriété et le respect des lois.
6. Documentez rigoureusement : tenez des registres détaillés de toutes les activités liées à vos locations, y compris les transactions financières et les communications avec les voyageurs, pour plus de transparence en cas de contrôle.
7. Communiquez clairement : fournissez à vos clients des informations complètes sur leur séjour, comme les règles de la location, les manuels d’utilisation de la maison et les contacts d’urgence.
8. Répondez rapidement : soyez disponible pour répondre aux questions des voyageurs, résoudre les problèmes rapidement et maintenir un haut niveau de satisfaction client.
9. Gardez votre logement en bon état : rafraîchissez régulièrement votre logement pour qu’il reste agréable, fonctionnel et compétitif sur le marché.
10. Promouvez les meilleures pratiques : militez pour des pratiques équitables et restez informé des évolutions de l’industrie. Encouragez l’adoption de normes de qualité et de conformité pour contribuer à une culture d’excellence dans l’écosystème des locations vacances.

Pour aller plus loin

La complexité des réglementations des locations de courte durée fait partie intégrante de l’activité d’investisseur. Pour mieux comprendre l’impact des réglementations sur ce marché, écoutez cet épisode du podcast STR Data Lab (en anglais).