Quel est l’impact de la réglementation Airbnb sur votre activité de location de vacances ?

Points clés

• Les régulations Airbnb peuvent aussi bien s’avérer restrictives que créer des opportunités pour les hôtes de locations touristiques. Elles impactent les dynamiques de l’offre et de la demande sur leurs marchés.
• Une bonne compréhension des législations locales est cruciale, car les marchés strictement régulés peuvent s’accompagner d’une concurrence moindre, offrant plus de souplesse aux hôtes pour optimiser leur tarification.
• Une veille sur les données procure un avantage aux investisseurs en location touristique en leur permettant de mieux appréhender les défis et de maximiser leurs revenus.

Ces dernières années, la réglementation est devenue un sujet sensible dans le secteur de la location meublée touristique. Sur le papier, les réglementations Airbnb peuvent sembler être un obstacle. Elles sont perçues comme un casse-tête pour les hôtes ou comme un frein aux projets d’investissement.

Ce pessimisme autour des réglementations Airbnb n'est pas forcément justifié. Dans certains cas, il peut être avantageux d'investir dans des marchés fortement réglementés où l'offre de locations de vacances est limitée. Par ailleurs, pour le financement d’un Airbnb, votre prêteur voudra s'assurer que vous respectez les lois locales.

Il est avisé de considérer la réglementation comme une donnée à intégrer dans votre analyse du marché. En effet, pour comprendre pleinement le potentiel de revenus de votre marché il est essentiel de prendre en compte l'influence des réglementations, qu'elle soit positive ou négative.

Aussi, avant d'investir dans le marché qui vous intéresse, commencez par poser les questions suivantes à votre moteur de recherche préféré :

• Quelles sont les réglementations en vigueur dans ma région ?
• Quel est l'historique des réglementations ?
• Quelle est la probabilité que de nouvelles réglementations aient un impact sur mon investissement ?

Ces questions vous permettront de connaître les législations de votre marché, et d’évaluer comment elles pourraient éventuellement évoluer. En croisant ces informations avec les données d’AirDNA, vous aurez toutes les informations pour adapter votre stratégie d’investissement ou tarifaire.

Réglementation Airbnb stricte ou souple : quelle différence ?

Imaginez les réglementations Airbnb comme un spectre. À l'extrême gauche, on trouve les marchés les moins réglementés. À l'extrême droite, ceux où les locations meublées touristiques sont totalement interdites. La plupart des marchés font partie soit des moins réglementés ou bien sont sujets à des réglementations intermédiaires.

Les marchés Airbnb les moins réglementés

Les marchés Airbnb sont tous soumis à un ensemble de réglementations nationales communes. Voici les principales obligations qui s'appliquent à toutes les locations Airbnb en France :

• Enregistrer votre location meublée touristique auprès de la mairie
• Respecter la limite de 120 jours de location pour les résidences principales
• Collecter et payer la taxe de séjour
• Obtenir un numéro d'identification unique pour la location

Pour débuter votre activité en totale conformité avec la loi, vous commencerez donc par enregistrer votre location de vacances auprès de la mairie. Les autorités locales souhaitent savoir qui vous êtes, où se situe votre bien et qui contacter en cas de réclamation. De nombreuses villes suivent et sanctionnent un nombre excessif de plaintes, qu'il s'agisse d'accumulation de déchets, de nuisances sonores ou de stationnement sauvage, entre autres.

Les marchés Airbnb moyennement réglementés

Dans les marchés avec une réglementation plus stricte que la législation nationale, les mairies peuvent imposer des règles supplémentaires. Cela inclut notamment :

• Exiger des autorisations de changement d'usage avec compensation, généralement pour la transformation d’un bien commercial en logement résidentiel équivalent (souvent requise dans des zones très demandées ou lorsque la location dépasse un certain nombre de jours par an)
• Imposer des restrictions sur le type de bien éligible à la location (par exemple, interdire les locations dans certains quartiers ou types de bâtiments)
• Exiger des contrôles plus stricts en matière de sécurité, de santé et de conformité aux normes locales (par exemple, des inspections régulières des logements)
• Appliquer des restrictions sur le nombre de locations autorisées par propriétaire ou par quartier.

Consultez notre guide complet sur les réglementations relatives aux locations de vacances pour une liste exhaustive des réglementations Airbnb pouvant s'appliquer à votre location.

Les réglementations Airbnb ne sont pas gravées dans le marbre

Comme toutes les lois, les réglementations Airbnb sont susceptibles d’évoluer. Ce n'est pas parce qu’un marché est souple à l’heure actuelle qu'il ne deviendra pas plus strict, et vice versa. De tels changements doivent être envisagés avant de prendre une décision d'investissement.

Cela dit, si vous avez la possibilité d’investir dans une  location meublée touristique avant que les nouvelles réglementations n'entrent en vigueur, vous pouvez bénéficier d'un avantage concurrentiel, car vous bénéficierez de droits acquis dans le nouveau statu quo.

Comment s’informer sur la régulation Airbnb ?

Airbnb propose un référentiel en ligne qui détaille les réglementations en France. Abritel propose le même type de ressource avec son guide Propriétaire Responsable. Toutefois, nous vous conseillons vivement de consulter directement votre administration locale. Voici par exemple la page de Paris pour les meublés touristiques.

En complément, les groupes d’hôtes Airbnb sur des plateformes comme Facebook constituent d'excellentes ressources pour créer des réseaux, se tenir au courant de l'actualité en matière de réglementation et exprimer ses préoccupations concernant les propositions de lois locales ou nationales. Il est tout aussi important de garder un œil sur les réglementations futures que de comprendre les réglementations actuelles, afin d’appréhender toutes les facettes de votre marché d'investissement.

Autre considération importante : avez-vous recours à un financement, ou achetez-vous directement un bien locatif ? Si vous investissez avec vos propres fonds, les risques ne concernent personne d’autre que vous. Cependant, si vous investissez avec les fonds d'une banque ou d'un prêteur, ces derniers voudront s'assurer que votre investissement est légal et qu'il respecte toutes les réglementations locales.

Dans quels cas la réglementation Airbnb est-elle une bonne chose pour les investissements locatifs ?

Les réglementations peuvent influencer directement l'équation de l'offre et de la demande sur un marché donné. Pensez-y : si la mairie n'accorde qu'un nombre limité de licences Airbnb et que vous parvenez à en obtenir une, félicitations, vous avez trouvé un investissement en or !

Le cas échéant, vous connaîtrez toujours le nombre exact de vos concurrents. C'est un avantage considérable en matière de tarification et de bénéfices, car cela signifie qu’il est impossible pour d’autres investisseurs d’acheter un bien Airbnb du jour au lendemain.

Par exemple, Barcelone (où se trouvent nos bureaux AirDNA en Europe), a récemment suscité la polémique en annonçant une nouvelle mesure visant à interdire les locations saisonnières d'ici 2029. Cette décision, prise par le maire Jaume Collboni, vise à résoudre la crise du logement de la ville et l'augmentation des coûts de location qui ont considérablement affecté les résidents locaux. La ville cessera de délivrer de nouvelles licences pour les hébergements meublés touristiques et ne renouvellera pas celles existantes, éliminant progressivement ces locations au cours des prochaines années​​​​. Actuellement, il y a plus de 10 000 annonces de locations touristiques dans la « Ciudad Condal ». 

Retour dans l’hexagone avec un autre exemple. Face à la pénurie d'hébergement au Pays Basque, Biarritz, ainsi qu'une vingtaine d'autres villes de la région comme Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye et Bayonne, ont mis en place en mars 2023 une mesure significative pour restreindre les locations touristiques. Cette mesure de compensation concerne uniquement les résidences secondaires. Elle oblige les propriétaires à mettre en location à l'année un bien de taille équivalente en transformant des locaux non résidentiels (bureaux, commerces) en logements. Bien qu’il soit toujours possible d’acheter un bien Airbnb, cette mesure limite considérablement l’accès à l’investissement en location vacances. Le cas de Biarritz illustre parfaitement l’impact d’une concentration de l’offre : le nombre d’annonces diminue mais les revenus annuels, le taux d’occupation et les prix moyens par nuitée augmentent.

Comment les réglementations influencent-elles les opportunités d'arbitrage et la santé globale du marché ?

Les données d'AirDNA montrent que de nombreux marchés qui figurent en tête de nos guides sur l'arbitrage et les meilleures villes où investir sont soumis à des réglementations modérées à strictes. Il n'est pas surprenant que les marchés dans lesquels l’arbitrage locatif est le plus difficile soient ceux où ce dernier est aussi le plus lucratif. N'oubliez pas que les réglementations cachent parfois des opportunités que d'autres entrepreneurs Airbnb sont susceptibles d’ignorer.

Les réglementations Airbnb strictes à l’international

Les données d'AirDNA révèlent également un impact considérable sur le secteur du logement dans les marchés internationaux soumis à des réglementations très strictes, comme Amsterdam et Sydney. Nous avons recensé 15 000 annonces Airbnb actives à Amsterdam en octobre 2021, date d’entrée en vigueur d’une nouvelle obligation de licence. Depuis, 10 000 de ces annonces ont été retirées de la plateforme. De même, une nouvelle loi sur l'enregistrement des locations saisonnières adoptée à Sydney en novembre 2021 a conduit à la suppression de 6 000 des 22 000 annonces Airbnb actives dans la métropole australienne.

Il convient de noter que certains gouvernements cherchent à restreindre les locations vacances pour des raisons socioculturelles, afin de contrecarrer la gentrification. Toutefois, une forte présence de locations Airbnb peut constituer une véritable aubaine économique pour de nombreux marchés, petits et grands.

L'argument le plus courant contre les réglementations strictes est qu'elles affectent l'économie locale, et c'est souvent le cas. En effet, le tourisme contribue à soutenir les petites entreprises, à accueillir davantage de voyageurs toute l'année (réduisant ainsi le phénomène de saisonnalité) et à faire connaître une localité comme une destination d’intérêt. 

Une offre flexible de locations meublées touristiques peut également permettre à un marché de mieux répondre à la demande d’attractions ponctuelles, comme les festivals de musique ou les événements sportifs. Cela réduit la nécessité de construire des d’hôtels, qui resteront à moitié vides le reste de l'année, et encourage les touristes à se loger dans des quartiers uniques et à s’immerger dans la culture locale. 

Les locations saisonnières peuvent également donner une nouvelle vie à des biens immobiliers sous-utilisés. En 2024, l’INSEE a recensé 8 % de logements vacants en France hors Mayotte. 

Il va sans dire que chaque marché est différent. Affirmer que les réglementations sont entièrement positives ou entièrement négatives est une erreur. Pour évaluer le potentiel de la location touristique sur un marché spécifique, les données restent le moyen le plus efficace.

Pensez également à vous renseigner auprès des agences immobilières locales. Si cette pratique est peu commune dans l'Hexagone, elle est très utilisée dans des villes comme Dubai, comme le mentionne le fondateur d'Innvesta.

Utiliser les données d'AirDNA pour préserver vos intérêts

La mission d'AirDNA est de soutenir les entrepreneurs dans le secteur des locations de vacances partout dans le monde avec des analyses concrètes. Nous pouvons être un partenaire précieux pour ceux qui recherchent des réglementations adaptées à leur projet. Nos données fournissent une évaluation précise et complète de l'impact des locations meublées touristiques, du type de voyageurs qu’elles attirent et d’où ils viennent, ainsi qu’une mesure de leur impact sur l'économie locale.

Il peut être tentant de s'appuyer sur des preuves anecdotiques en matière de réglementation Airbnb, mais nous pensons qu'il est essentiel de consulter une source de données précises pour prendre des décisions tarifaires ou d’investissement. 

Les données publiques d’AirDNA incluent toutes les locations de vacances, qu'elles soient exploitées avec ou sans licence. Nous analysons régulièrement les annonces qui sont toujours actives après un an sur le marché. Une diminution soudaine et significative des annonces actives est souvent le signe de nouvelles réglementations ou d'une meilleure application des exigences en matière de licences. Les fluctuations des annonces actives peuvent aussi indiquer si un marché est actuellement viable pour les hôtes.

Les réglementations influencent également les Market Scores sur la plateforme AirDNA. Ces scores vous aident à décider où lancer une activité Airbnb en comparant votre zone cible à 2 000 des marchés Airbnb les plus populaires de la planète.

Découvrez le score de réglementation de votre marché avec AirDNA 

AirDNA utilise un algorithme propriétaire pour évaluer l'environnement réglementaire des marchés de locations de vacances. Ce score de réglementation fait partie des cinq indicateurs pris en compte dans notre score global de marché, une mesure complète conçue pour évaluer la solidité d'un marché de locations de vacances.

Le score de réglementation répond à une question cruciale : pouvez-vous gérer une activité de location saisonnière ici sans vous exposer à des contraintes juridiques ?

Ce score analyse les comportements des hôtes et des annonces afin d’identifier les défis réglementaires potentiels. Un score de réglementation élevé indique un niveau de réglementation et d'application faible.

Voici les éléments pris en compte dans le calcul du score de réglementation de votre marché :

• Pourcentage d'hôtes possédant plusieurs locations : les marchés où un pourcentage élevé d’hôtes possèdent plusieurs locations ont généralement moins de restrictions réglementaires pour les investisseurs à grande échelle. Par conséquent, plus ce pourcentage est élevé, plus le score de réglementation est élevé.
• Pourcentage de locations disponibles à plein temps : mesure la proportion de biens loués pendant plus de 120 jours au cours de l'année écoulée. Un pourcentage élevé indique des réglementations souples concernant les locations à plein temps, ce qui contribue à un score de réglementation plus élevé.
• Ratio des locations de logements entiers : compare le pourcentage actuel de biens loués en entier avec le pourcentage le plus élevé observé au cours des 12 derniers mois. Un ratio élevé de logements entiers indique un environnement réglementaire plus souple, ce qui entraîne un score de réglementation plus élevé.
• Pourcentage de locations encore activement listées après un an : reflète la stabilité du marché et la cohérence des réglementations. Un pourcentage élevé de locations toujours listées après un an indique moins de perturbations dues à de nouvelles réglementations, ce qui se traduit par un score de réglementation plus élevé.
• Pourcentage d’annonces avec la réservation instantanée activée : dans les marchés peu réglementés, les hôtes sont plus enclins à activer la réservation instantanée. Un pourcentage élevé d’annonces utilisant cette option indique l'absence d'exigences strictes, ce qui entraîne un score de réglementation plus élevé.
• Pourcentage d’annonces affichant un numéro de licence : indique le niveau d'application des réglementations. Un pourcentage élevé d’annonces affichant un numéro de licence pour les locations de vacances reflète souvent un contrôle réglementaire plus strict, entraînant un score de réglementation plus faible. 

Suivre  l’évolution des réglementations des locations saisonnières avec AirDNA

S'adapter aux changements des réglementations Airbnb et suivre leur évolution peut sembler difficile pour les hôtes de locations saisonnières, mais exploiter les bonnes données peut transformer l'incertitude en opportunité. En analysant des indicateurs clés comme les taux d'occupation, les prévisions de revenus et les tendances de réservation, les hôtes peuvent ajuster leurs stratégies et prospérer, même face à de nouvelles règles.

Ajuster les stratégies de tarification en fonction des données d'occupation

L'une des réponses les plus immédiates aux changements de réglementation est d'ajuster les prix pour s’adapter aux variations de la demande. Par exemple, si une ville met en place des lois de licence plus strictes qui réduisent le nombre de locations saisonnières, les locations restantes pourraient connaître une augmentation de la demande. Les hôtes peuvent en profiter en augmentant leurs prix moyens par nuitée en fonction des prévisions d'occupation et des tendances des prix des concurrents locaux.

Inversement, si les réglementations, ou leur absence, entraînent une augmentation de l'offre, les hôtes pourraient devoir envisager de baisser leurs prix pour rester compétitifs.

Utiliser les prévisions de revenus pour planifier

Si de nouvelles réglementations limitent le nombre de nuits qu'un bien peut être loué chaque année, les hôtes doivent surveiller leurs schémas de réservation mensuels et saisonniers pour optimiser la disponibilité pendant les périodes de forte demande.

AirDNA permet également aux hôtes de projeter leurs revenus en fonction des données historiques, leur permettant ainsi d'anticiper le potentiel de revenus ainsi que le taux d’occupation. Cela garantit qu'ils peuvent maximiser les réservations pendant les périodes de pointe, lorsque la demande des voyageurs et le potentiel de revenus sont les plus élevés.

Conclusion : l’impact des régulations varie selon chaque marché de location saisonnière

Les réglementations sont souvent considérées comme noires ou blanches, strictement négatives ou positives. En réalité (surprise !), elles se situent plutôt dans une zone grise. Par conséquent, nous pensons qu’il est plus utile d'évaluer leur impact, ou leur absence d'impact, sur les marchés locaux. Vous pouvez consulter ces évaluations grâce aux outils et aux ressources d'AirDNA, conçus pour vous aider à prendre les meilleures décisions possibles pour votre activité de location meublée touristique.

Vous envisagez de vous lancer dans la location vacances ? Consultez notre article sur les meilleures villes de France pour un investissement Airbnb.