¿Qué es un alquiler vacacional? Definición y ejemplos

Puntos clave

• Los alquileres vacacionales son propiedades que, por lo general, se alquilan por menos de 30 días.
• Para evitar problemas legales, es clave conocer cómo se define este tipo de alquiler vacacional en tu zona.
• Tener éxito como anfitrión de alquiler vacacional requiere hacer un seguimiento de métricas clave como la ocupación, la tarifa media diaria (ADR, por sus siglas en inglés) y los ingresos por habitación disponible (RevPAR, por sus siglas en inglés).

Los alquileres a corto plazo (STR, por sus siglas en inglés), mejor conocidos en español como alquileres vacacionales o alquileres turísticos, están por todas partes, pero ¿te has dado cuenta de que el término en sí puede sonar un poco confuso? Es como cuando la gente suelta siglas tecnológicas sin parar y tú asientes con la cabeza, esperando que nadie te pida explicarlas. Si aún no tienes claro qué cuenta como alquiler vacacional, no te preocupes: no eres el único. Aunque Airbnb está en auge, muchos seguimos necesitando una pequeña introducción.

Cada ciudad, pueblo o comunidad autónoma puede tener su propia forma de definir los alquileres turísticos, y eso influye en los impuestos que tendrás que pagar, los permisos que necesitarás y las reglas que debes seguir para cumplir con la normativa como anfitrión.

La buena noticia es que, aunque las definiciones varíen, el mundo de los alquileres vacacionales está lleno de oportunidades y en constante evolución.

Ya sea que estés pensando en invertir o simplemente quieras probar suerte como anfitrión, esta guía te aclarará las ideas. Vamos a explicarte las definiciones, ejemplos y puntos clave para que te muevas con soltura en este mercado. Quédate por aquí: en nada, te convertirás en un experto en alquileres vacacionales.

¿Qué se considera un alquiler vacacional?

Un alquiler vacacional, o alquiler a corto plazo, es una vivienda que se alquila por menos de 30 días. A diferencia de los alquileres tradicionales, que suelen durar meses o años, estos alojamientos están pensados para viajeros que buscan opciones más flexibles y temporales.

Hoy en día, los alquileres vacacionales están en auge gracias a plataformas como Airbnb y Vrbo, que facilitan que propietarios de todo el mundo puedan alquilar sus viviendas a huéspedes. Son la opción favorita de turistas, trabajadores en remoto y viajeros de negocios, ya que ofrecen una experiencia más personalizada y única en comparación con los hoteles.

Para muchos propietarios, alquilar a corto plazo es una forma rentable de obtener ingresos extra sin complicaciones, especialmente con herramientas como Airbnb. Y lo mejor es que también pueden disfrutar de su propia vivienda cuando no la tienen alquilada.

Definición de alquiler vacacional según la Agencia Tributaria de España

La Agencia Tributaria establece que el alquiler vacacional es un arrendamiento de vivienda para un uso distinto al de residencia habitual. Esto significa que se considera un servicio de hospedaje más que un arrendamiento tradicional.

En términos fiscales, la Agencia Tributaria distingue dos casos:

• Si el alquiler no incluye servicios adicionales propios de la industria hotelera (como limpieza diaria, cambio de sábanas o desayuno), no está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y tributa únicamente en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario.
• Si el alquiler sí incluye estos servicios, entonces se considera una actividad económica y debe tributar con IVA al 10%.

¿La definición de alquiler vacacional cambia según la comunidad autónoma?

En España, la regulación del alquiler vacacional recae principalmente en las comunidades autónomas y, en algunos casos, en los ayuntamientos. Esto significa que, aunque existe una base común, cada región puede establecer su propia definición y requisitos para este tipo de actividad.

Por lo tanto, es esencial que los propietarios se informen sobre la normativa específica de la comunidad autónoma donde se ubique su propiedad, ya que las obligaciones y definiciones pueden variar significativamente de una región a otra.

Ejemplos de definiciones de alquiler vacacional en España

A continuación, se presentan ejemplos de cómo diferentes comunidades autónomas definen y regulan el alquiler vacacional:

Cataluña

En Cataluña, una vivienda de uso turístico se define como aquella que se cede de forma reiterada y a cambio de una contraprestación económica para estancias de temporada. La cesión debe ser completa, no por habitaciones, y la vivienda debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato. Además, es obligatorio que la promoción o comercialización de la vivienda se realice a través de canales de oferta turística.

Madrid

En la Comunidad de Madrid, las viviendas de uso turístico son aquellas que se ceden en su totalidad, de forma habitual, a cambio de un precio, para una estancia de corta duración. La normativa establece que estas viviendas deben estar amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y la cesión no puede superar los 31 días consecutivos. Además, es necesario que la promoción o comercialización se realice a través de canales de oferta turística.

Andalucía

En Andalucía, se considera vivienda con fines turísticos aquella que se ubica en suelo de uso residencial y se ofrece, a cambio de un precio, para estancias de corta duración. La cesión debe ser de la totalidad de la vivienda, que debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato. Además, es obligatorio que la promoción o comercialización se realice a través de canales de oferta turística. 

Islas Baleares

En las Islas Baleares, las viviendas turísticas de vacaciones son aquellas que se ceden de forma reiterada y a cambio de una retribución económica para estancias de corta duración. La cesión debe ser de la totalidad de la vivienda, que debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato. Además, es necesario que la promoción o comercialización se realice a través de canales de oferta turística.

Canarias

En las Islas Canarias, una vivienda vacacional se define como aquella que se cede en su totalidad, de forma habitual, a cambio de un precio, para estancias de corta duración. La vivienda debe estar amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, y la cesión no puede superar los 31 días consecutivos. Además, es obligatorio que la promoción o comercialización se realice a través de canales de oferta turística.

Requisitos legales a tener en cuenta para el alquiler vacacional

Además de las definiciones específicas, cada comunidad autónoma establece una serie de requisitos legales que los propietarios deben cumplir para operar un alquiler vacacional de manera legal. Algunos de los más comunes incluyen:

• Registro y licencias: Inscripción de la vivienda en el registro turístico correspondiente y obtención de la licencia o número de registro necesario.
• Condiciones de la vivienda: Cumplimiento de estándares mínimos de calidad, seguridad y habitabilidad.
• Obligaciones fiscales: Declaración de ingresos y cumplimiento de las obligaciones tributarias correspondientes, como el IRPF y, en algunos casos, el IVA.
• Normativas Municipales: Cumplimiento de las ordenanzas locales que puedan imponer restricciones adicionales, como limitaciones en ciertas zonas o requisitos específicos de convivencia.

Es crucial que los propietarios se informen y cumplan con todas las normativas aplicables en su región para evitar sanciones y garantizar una operación legal y exitosa de su alquiler vacacional.

Alquiler vacacional vs. otras opciones de alquiler

Los alquileres vacacionales han ganado terreno en el mercado, ofreciendo una libertad única y la posibilidad de obtener ingresos atractivos. Pero no son la única alternativa disponible. Veamos cómo se comparan con los alquileres de media y larga duración.

Alquiler vacacional vs. alquiler tradicional (alquiler a largo plazo)

Duración de la estancia: 

Los alquileres vacacionales suelen ser para estancias de menos de 30 días, ideales para turistas, viajeros de negocios o personas que necesitan una vivienda temporal. En cambio, los alquileres tradicionales requieren contratos de seis meses o más, pensados para quienes buscan estabilidad y un hogar a largo plazo.

Ingresos potenciales: 

Los alquileres vacacionales pueden generar tarifas por noche más altas que los alquileres a largo plazo. Por ejemplo, una casa en la playa alquilada por semanas en verano puede ganar más en dos semanas que lo que un inquilino fijo pagaría por todo un mes. Sin embargo, estos ingresos pueden variar mucho según la temporada y la demanda, mientras que los alquileres a largo plazo ofrecen una rentabilidad más estable.

Gestión y mantenimiento: 

Alquilar a corto plazo requiere más trabajo: hay que gestionar reservas, coordinar limpiezas y hacer marketing constantemente. En los alquileres de larga duración, la interacción con los inquilinos es menor, pero pueden surgir problemas como impagos o periodos sin inquilinos cuando el contrato termina.

Si quieres conocer más sobre las diferencias entre ambos modelos, échale un vistazo a nuestra guía sobre Airbnb vs. alquiler tradicional.

Alquiler vacacional vs. alquiler de media estancia

Duración de la estancia: 

Los alquileres de media estancia son una opción intermedia entre los alquileres vacacionales y los de larga duración, con contratos que van de uno a seis meses. Suelen ser ideales para:

• Profesionales que viajan por trabajo, como sanitarios en movilidad
• Nómadas digitales
• Personas que trabajan en remoto
• Familias en proceso de mudanza o reforma de su hogar

Público objetivo: 

Los alquileres vacacionales están pensados para estancias cortas y escapadas, mientras que los de media estancia son perfectos para quienes buscan más estabilidad sin comprometerse a un año entero.

Con una buena estrategia de gestión, los anfitriones pueden llenar su calendario con reservas cortas en temporada alta y optar por estancias medias en meses más tranquilos.

Estrategia de gestión: 

Para maximizar la ocupación, los propietarios pueden ajustar precios, duración de las estancias y estrategias de promoción. Por ejemplo, ofrecer la propiedad como alquiler de media estancia en invierno puede ayudar a compensar la caída de demanda de estancias cortas.

Tipos de alquileres vacacionales

Los alojamientos vacacionales son tan variados como los viajeros que los eligen. Gracias a plataformas como Airbnb, hay opciones para todos los gustos y presupuestos, desde casas enteras para quienes buscan privacidad hasta alojamientos únicos con mucho encanto. Vamos a conocer los principales tipos de alquileres vacacionales y qué los hace especiales:

Casas completas 

Alquilar una casa entera es una de las opciones más populares, ya que ofrece privacidad total y acceso exclusivo a la propiedad. Es perfecto para familias, grupos de amigos o viajeros que prefieren sentirse como en casa, con cocina equipada, varias habitaciones y amplias zonas de estar. Además, suelen tener tarifas más altas y atraer a quienes buscan una experiencia más personalizada que la de un hotel.

Viviendas anexas

Las unidades de vivienda accesorias (ADUs, por sus siglas en inglés), conocidas simplemente como “viviendas accesorias”, “viviendas anexas” o “viviendas secundarias”, como cabañas en el jardín, casas de invitados o garajes reconvertidos, ofrecen un espacio acogedor y privado manteniendo separada la residencia principal. Las ADUs son una excelente opción para propietarios que desean rentabilizar espacios sin utilizar sin renunciar a su hogar principal. Estos alquileres son especialmente atractivos para viajeros solitarios o parejas.

Habitaciones privadas 

Alquilar una habitación dentro de una vivienda es una opción económica para quienes buscan ahorrar. Los huéspedes comparten espacios como la cocina o el salón con el anfitrión, lo que hace que sea una experiencia más social. Es la opción ideal para quienes disfrutan conociendo gente local.

Estancias únicas 

La categoría de "estancias únicas" de Airbnb incluye alojamientos distintivos y extraordinarios como casas en los árboles, yurtas, casas diminutas e incluso casas flotantes. Estas propiedades ofrecen experiencias inigualables que destacan en un mercado competitivo. Aunque gestionar una estancia única puede requerir más creatividad y esfuerzo, estos alquileres suelen alcanzar tarifas premium debido a su originalidad y alta demanda.

Espacios compartidos 

Los espacios compartidos, como habitaciones estilo dormitorio o viviendas compartidas, son una opción económica para viajeros que no tienen inconveniente en compartir dormitorios o servicios con otros. Este tipo de alquileres es menos común, pero suele atraer a mochileros o a quienes buscan alojamientos de bajo coste.

Consideraciones clave para anfitriones de alquileres vacacionales 

Ganar dinero con alquileres a corto plazo no es solo cuestión de subir tu anuncio y esperar a que lleguen las reservas. Para que tu alquiler sea un éxito, necesitas planificar bien, prestar atención a los detalles y entender qué factores afectan el rendimiento de tu propiedad.

Además de las normativas locales, que ya mencionamos antes, como anfitrión deberías considerar:

• Comisiones y tarifas de las plataformas: Por ejemplo, Airbnb cobra a los anfitriones un 3 % por reserva con su modelo de tarifa dividida, mientras que Vrbo varía sus comisiones según el plan de suscripción o el pago por reserva.
• Seguro: No basta con un seguro estándar; necesitas una póliza específica para alquileres turísticos que te proteja de posibles daños, reclamaciones de responsabilidad o incidentes con los huéspedes. Algunas plataformas ofrecen cierto nivel de cobertura, pero siempre es recomendable reforzarla con un seguro especializado.
• Estacionalidad: Mientras que algunas propiedades tienen demanda todo el año, otras dependen de eventos locales o del clima. Si quieres sacarle el máximo partido a tu alquiler, echa un vistazo a nuestra guía sobre estrategias de estacionalidad.

Métricas clave para mejorar tu alquiler 

Si quieres maximizar tus ingresos, es importante que entiendas estas métricas clave:

• Tasa de ocupación: Cuántas noches has alquilado frente a cuántas tenías disponibles. Cuanto más alta sea, mejor estás gestionando tu precio y la demanda.
• ADR (tarifa media diaria): El precio medio que cobras por noche reservada. Es un buen indicador de si estás fijando precios competitivos.
• RevPAR (Ingresos por Alquiler Disponible): Es el resultado de dividir los ingresos totales entre las noches disponibles. Esta métrica te da una visión global combinando ocupación y precio.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa alquiler vacacional por propietario? 

“Alquiler vacacional por propietario” (Vacation rental by owner, en inglés) es el nombre técnico de la plataforma Vrbo, aunque la mayoría simplemente la conoce por su abreviatura. Vrbo es una de las principales plataformas de alquiler vacacional donde los propietarios pueden anunciar sus alojamientos y los huéspedes pueden buscar opciones de estancia.

¿Qué es un contrato de alquiler vacacional? 

Un contrato de alquiler vacacional se refiere a un acuerdo para alquilar una propiedad por corto plazo, regularmente menos de 30 días.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler vacacional? 

Un contrato de alquiler a corto plazo suele durar menos de 30 días, aunque su duración exacta puede variar según la normativa local. Este tipo de alquiler es popular entre propiedades vacacionales, viajeros de negocios y huéspedes que necesitan una vivienda temporal.

¿Qué es un alquiler de media estancia? 

El alquiler de media estancia se refiere a una propiedad arrendada por un periodo de entre uno y seis meses, situándose entre el alquiler a corto y a largo plazo.

¿Cuál es la diferencia entre una casa de vacaciones y un alquiler a  vacacional? 

Una casa de vacaciones es una propiedad utilizada principalmente para el ocio personal, generalmente en un destino atractivo. En cambio, un alquiler vacacional o a corto plazo es una propiedad que se alquila temporalmente a huéspedes, a menudo con fines de lucro. Aunque una casa de vacaciones puede usarse como alquiler vacacional cuando no está en uso, la diferencia principal radica en su propósito: disfrute personal versus generación de ingresos por alquiler.

¿Los alquileres vacacionales son considerados negocios? 

Los alquileres vacacionales pueden considerarse negocios según el grado de participación activa del anfitrión. Cumplir con los criterios de la Agencia Tributaria de España permite a los anfitriones solicitar deducciones y clasificar su alquiler turístico como un negocio a efectos fiscales. 

¿Cómo iniciar un negocio de alquiler vacacional? 

Empezar un negocio de alquiler vacacional requiere identificar una propiedad en un mercado con alta demanda, equiparla con servicios y comodidades adecuadas para los huéspedes y anunciarla en plataformas como Airbnb o Vrbo. También es clave conocer las normativas locales, optimizar los precios por noche y promocionar eficazmente el alojamiento. Para conocer todos los pasos, consulta esta guía con consejos para alquileres vacacionales (contenido en inglés).