Pourquoi acheter un appartement Airbnb existant pourrait être votre meilleur investissement

Points-clés

• Acheter un Airbnb existant permet aux investisseurs de générer des revenus immédiatement avec très peu d’effort.
• Faites des recherches approfondies sur la réglementation locale, comparez le logement avec la concurrence et vérifiez les performances du propriétaire précédent à l’aide d’AirDNA.
• Inclure le mobilier existant dans l’achat peut faire gagner du temps, de l’argent et réduire le stress.

Imaginez-vous devant une maison pleine de charme, vous demandant si elle pourrait réellement devenir la location saisonnière florissante dont vous rêvez. Il y a une différence entre transformer un bien en un Airbnb rentable et un logement qui reçoit déjà des voyageurs. C’est tout l’avantage d’acheter un Airbnb existant : une opportunité concrète, idéale pour les investisseurs hésitants.

En achetant un Airbnb déjà opérationnel, vous faites le choix d’une activité clé en main. Le logement dispose déjà d’avis de voyageurs, de réservations régulières et d’un historique de performance. Cette approche élimine les incertitudes et vous donne une vision claire de son potentiel. Vous bénéficiez ainsi de données précieuses pour orienter vos décisions et démarrer en toute confiance.

Prêt à découvrir comment l’achat d’un Airbnb existant peut transformer votre parcours d’investisseur ?

Les deux types d’Airbnb existants que vous pouvez acheter

Toutes les locations saisonnières ne se valent pas. Il existe deux grandes catégories d’Airbnb existants que vous pouvez acheter, chacune avec ses avantages et ses inconvénients : les biens clés en main et ceux nécessitant une transformation.

Biens clés en main

Un Airbnb clé en main est un logement prêt à accueillir des voyageurs dès que vous en prenez possession. Ce type de bien est vendu entièrement meublé et équipé de toutes les commodités nécessaires. Il dispose souvent d’un historique de réservations et d’avis positifs. Certains peuvent même avoir des réservations confirmées pour des dates postérieures à la vente.

Avantages :

• Revenus immédiats : bien que vous deviez créer un nouveau profil d'hôte et une nouvelle annonce, la réputation déjà établie de l'Airbnb clé en main peut vous aider à attirer des voyageurs rapidement. Les réservations existantes peuvent ne pas être transférables en raison des restrictions d’Airbnb, mais vous pouvez potentiellement négocier avec le précédent propriétaire pour assurer une certaine continuité. Nous y reviendrons !
• Succès éprouvé : les biens Airbnb clés en main offrent des données historiques sur les taux d’occupation, le prix moyen par nuitée et les avis des voyageurs.
• Effort minimal : puisque le logement est déjà aménagé pour la location saisonnière, vous pouvez vous concentrer sur la gestion et l’optimisation plutôt que de repartir de zéro.

Biens nécessitant une transformation

À l’inverse, certains logements demandent quelques améliorations avant de devenir des Airbnb performants. Il peut s’agir de biens déjà listés sur Airbnb mais qui ne sont pas optimisés, que ce soit en termes de gestion ou d’aménagement. D’autres peuvent être loués en longue durée ou occupés par leur propriétaire, mais présentent un fort potentiel pour être transformés en locations saisonnières.

Avantages :

• Personnalisation : vous avez la liberté d’aménager et de décorer le logement selon votre vision et votre marché cible.
• Meilleur potentiel de rendement : en effectuant des rénovations ou en améliorant la stratégie de gestion du précédent propriétaire, vous pouvez augmenter l’attrait du logement auprès des voyageurs, ce qui peut entraîner un meilleur taux d’occupation et des revenus locatifs plus élevés.
• Opportunité d’entrée sur le marché : ces biens sont souvent vendus à un prix plus accessible, offrant une opportunité aux investisseurs prêts à investir du temps et des efforts pour les transformer et les optimiser.

Que vous recherchiez un investissement clé en main générant des revenus immédiatement ou un projet à façonner selon vos exigences, comprendre vos options est la première étape pour prendre une décision éclairée.

4 éléments à considérer avant d’acheter un Airbnb existant

Avant de vous lancer dans l’achat d’un Airbnb déjà en activité, plusieurs facteurs clés doivent être pris en compte. Ces éléments ont un impact direct sur votre investissement et doivent guider votre décision.

Les réservations et annonces ne sont pas transférables

Si acheter un Airbnb existant vous semble être une opportunité trop belle pour être vraie, il y a effectivement un bémol !

Les réservations et les annonces sur Airbnb ne sont pas automatiquement transférées au nouveau propriétaire. Autrement dit, même si vous achetez le bien, vous ne récupérez ni les réservations en cours ni la réputation construite par l’ancien hôte.

Une solution consiste à négocier avec le vendeur pour qu’il vous ajoute temporairement en tant que co-hôte. Cela permet d’assurer une transition plus fluide et de tirer parti de la réputation existante du logement pendant que vous développez votre propre profil d’hôte.

Il y a peut-être une raison derrière la mise en vente

Avant de vous précipiter sur un bien qui semble parfait, demandez-vous pourquoi il est mis en vente. Plusieurs raisons peuvent se cacher derrière cette décision, et certaines pourraient affecter la rentabilité future du logement.

• Changements de réglementation : la réglementation encadrant la location saisonnière évolue constamment, et certaines régions imposent des restrictions plus strictes qui peuvent compromettre l’exploitation d’un Airbnb. Par exemple, de nouvelles lois d’urbanisme peuvent limiter le nombre de jours de location autorisés. Il est essentiel de bien vous renseigner sur la réglementation locale afin d’éviter les mauvaises surprises.

Conflits : parfois, un bien est mis en vente à cause de tensions avec le voisinage. Des problèmes récurrents comme des plaintes pour nuisances sonores, des difficultés de stationnement ou une opposition générale aux locations de courte durée peuvent rendre l’exploitation d’un Airbnb compliquée, voire invivable.

Une période de transition est inévitable

Même si acheter un Airbnb existant vous donne une longueur d’avance, une phase de transition est inévitable.

Vous devrez recueillir et analyser des données provenant du vendeur ainsi que de sources tierces comme AirDNA. Cette période est essentielle pour évaluer la performance passée du bien et préparer sa gestion future.

Par exemple, le vendeur peut vous fournir des informations sur les taux d’occupation, les revenus et les avis des voyageurs. Toutefois, il est tout aussi important de vérifier ces données via des sources indépendantes.

Les outils d’analyse d’AirDNA vous permettent de comparer ces informations avec les tendances du marché, la performance de la concurrence et les perspectives de croissance des revenus. En croisant ces différentes sources, vous pourrez prendre des décisions éclairées et assurer une transition en douceur vers la gestion du logement.

Un apport initial plus important sera nécessaire

L’achat d’un Airbnb existant demande souvent un apport plus conséquent qu’un prêt immobilier classique. Les banques considèrent les locations saisonnières comme des investissements plus risqués en raison des fluctuations des revenus locatifs et des taux d’occupation.

Imaginons que vous ayez repéré une magnifique maison en bord de mer qui cartonne déjà sur Airbnb. Bien que cela semble être un investissement de rêve, préparez-vous à un apport plus élevé, ce qui peut impacter votre trésorerie. Assurez-vous de disposer de fonds suffisants pour sécuriser l’achat et couvrir les premières dépenses afin de démarrer votre activité Airbnb sur des bases financières solides.

Pourquoi l’achat d’un bien clé en main peut valoir le coup

Investir dans un Airbnb clé en main présente de nombreux avantages :

Vous aurez accès aux données existantes

L’un des grands avantages d’acheter un Airbnb clé en main est l’accès aux données de performance du logement. Les informations fournies par l’ancien propriétaire, comme les taux d’occupation, le prix moyen par nuitée, les tendances saisonnières et les préférences des voyageurs, sont précieuses. Elles vous aident à prendre des décisions éclairées sur la tarification, les stratégies marketing et les améliorations potentielles.

« Bien que vous ayez accès à toutes les données de réservation, vous ne connaîtrez pas forcément les particularités du quartier ni les demandes spécifiques que les voyageurs ont pu adresser directement au gestionnaire du bien », explique Annie Sloan, PDG de The Host Co.

« Par exemple, si vous êtes dans une ville où il n’y a que quelques vols par jour, attendez-vous à recevoir beaucoup de demandes de départ tardif. Intégrez cette possibilité dans vos offres ! Ou, si votre logement est situé dans une région où les tempêtes de neige bloquent parfois les routes, ou encore dans une zone où les gens préfèrent rentrer le lundi matin plutôt que de subir les bouchons du dimanche soir, pensez à proposer une ‘nuit intermédiaire’ que les voyageurs pourront réserver le dimanche matin. »

Exploiter ces données et ces analyses dès le départ vous permet d’économiser du temps et des efforts, tout en mettant en place une stratégie efficace dès le début.

Vous générez des revenus plus rapidement

La rapidité de mise en location est un autre argument fort en faveur d’un bien clé en main. Puisque ces logements sont déjà meublés et équipés, vous pouvez créer votre annonce et commencer à accepter des réservations bien plus vite que si vous deviez tout aménager vous-même.

Imaginez : vous venez d’acheter un superbe Airbnb en bord de mer, décoré dans un style nautique et doté de toutes les installations essentielles – douche extérieure, terrasse, tout y est. Plutôt que de passer des semaines, voire des mois, à préparer et décorer le logement, vous pouvez vous concentrer sur l’optimisation de votre annonce. Cette mise en service rapide vous permet de commencer à générer des revenus presque immédiatement, juste à temps pour la saison estivale.

Le temps gagné sur la mise en place peut être utilisé pour améliorer la présentation de votre annonce avec de meilleures photos, enrichir l’expérience des voyageurs avec un guide Airbnb ou un panier de bienvenue, et affiner la gestion de votre bien.

Vous pouvez acheter plus simplement loin de chez vous

Acheter un logement dans une autre ville que la vôtre peut sembler intimidant, mais les biens clés en main rendent ce processus beaucoup plus fluide. Comme ces logements sont déjà opérationnels, vous pouvez vous appuyer sur les processus existants. Cela signifie moins de déplacements et d’efforts d’installation sur place.

Avec un bien clé en main, l’équipe de ménage, le service de maintenance et même la conciergerie sont souvent déjà en place. Tout ce qu’il faut pour que le logement fonctionne correctement est déjà organisé, même si vous ne pouvez pas être présent physiquement.

Ce type de configuration vous permet d’investir en toute confiance dans des marchés attractifs éloignés de chez vous, élargissant ainsi vos opportunités d’investissement et vos perspectives de rentabilité.

Vous saurez exactement quoi améliorer

Acheter un bien clé en main vous permet d’utiliser les données existantes pour apporter des améliorations ciblées. Profitez de la fonctionnalité de comparaison personnalisée d’AirDNA pour évaluer votre logement par rapport à d’autres annonces similaires dans la région et identifier les équipements ou caractéristiques qui justifient des tarifs plus élevés chez vos concurrents.

Ces informations, combinées aux avis des voyageurs, vous offrent une feuille de route claire pour optimiser votre bien.

Par exemple, si les données montrent que les logements comparables avec un tarif plus élevé proposent des équipements haut de gamme comme un jacuzzi, vous pouvez envisager d’en installer un pour renforcer l’attrait de votre logement. De même, si les voyageurs mentionnent régulièrement un manque de confort en extérieur, vous pouvez améliorer le mobilier de terrasse pour créer un espace plus accueillant.

En croisant les avis clients avec une analyse comparative personnalisée, vous prenez des décisions fondées sur des données concrètes, ce qui peut avoir un impact direct sur vos revenus locatifs et la satisfaction de vos voyageurs.

Ce qu’il faut faire avant d’acheter un Airbnb existant

Vous avez trouvé le logement idéal, vos doutes commencent à disparaître, et l’excitation de profiter d’un bien déjà rentable vous gagne. Vous vous sentez de plus en plus confiant dans votre parcours d’investisseur. Mais attention, il vous reste encore quelques étapes cruciales avant de signer quoi que ce soit.

Renseignez-vous sur la réglementation

Imaginons que vous ayez déniché un charmant loft en centre-ville. Vous vous projetez déjà : une file continue de voyageurs ravis, des avis cinq étoiles... Puis, coup de frein : vous découvrez que la réglementation locale pourrait tout faire capoter.

Le pire scénario ? Acheter un bien pour découvrir après coup que les règles du secteur rendent votre activité impossible. C’est brutal, mais mieux vaut le savoir avant qu’après. Faire vos recherches vous permet non seulement d’éviter ce type d’erreur, mais aussi de développer un vrai flair pour repérer les bons investissements.

Voici une liste des éléments à vérifier :

• Exigences en matière de permis d’exploitation
• Lois de zonage
• Exigences de résidence principale
• Restrictions sur le nombre de jours autorisés à la location
• Règles liées au stationnement, au bruit ou à la gestion des déchets
• Fiscalité locale
• Exigences en matière d’assurance
• Règlements spécifiques aux copropriétés
• Sanctions en cas de non-conformité

Anticipez également d’éventuels changements de réglementation. Consultez les sites des collectivités locales, assistez à des réunions du conseil municipal ou participez à des forums communautaires pour rester informé. Pour approfondir le sujet, n’hésitez pas à consulter notre guide complet sur la réglementation des locations saisonnières.

Discutez avec les voisins

Ne sous-estimez jamais la valeur d’une conversation amicale avec les voisins. Ils peuvent vous révéler des informations précieuses que vous ne trouverez ni dans une annonce ni dans un document officiel.

S’ils vous parlent de plaintes récurrentes liées au bruit avec l’ancien propriétaire, c’est un signal d’alerte. À l’inverse, s’ils vous expliquent que le voisinage soutient activement les locations saisonnières, c’est un excellent point.

Créer un bon contact avec les voisins dès le départ peut également faciliter la gestion du bien à long terme. Si vous concrétisez l’achat, avoir les voisins de votre côté peut aider à désamorcer les conflits potentiels et à instaurer un climat propice à votre activité Airbnb.

Comparez le bien à d'autres Airbnb

Vous connaissez sûrement l’adage : « garde tes amis près de toi et tes ennemis encore plus près ». Dans le monde de la location saisonnière, vos concurrents peuvent vous en apprendre beaucoup sur le marché que vous vous apprêtez à intégrer.

Commencez par cibler votre marché locatif. La fonctionnalité Market Research d’AirDNA décompose les performances de la location saisonnière par marchés et sous-marchés. Par exemple, la ville de Paris compte 20 sous-marchés.

Une fois que vous avez trouvé une zone d’intérêt, analysez les annonces similaires dans le même secteur :

• Sont-elles réservées régulièrement ?
• Quels sont leurs tarifs par nuitée ?
• Quels équipements proposent-elles par rapport à votre logement ?

Ce type d’analyse concurrentielle vous donne un aperçu des attentes des voyageurs et vous aide à ajuster votre offre pour mieux vous positionner.

« Faites des recherches sur les attractions locales et creusez les vraies raisons pour lesquelles les gens réservent dans cette ville ou ce quartier », suggère Annie Sloan.

« Est-ce parce que le logement est proche d’un campus universitaire et affiche complet pendant les week-ends des parents ou les matchs de foot ? Est-ce une destination romantique ? Analysez les taux d’occupation et les tarifs à un niveau plus fin que la simple saisonnalité, et vous découvrirez plein d’opportunités pour ajouter des services ou des produits en lien avec le séjour. »

Vérifiez les performances du logement

C’est une chose d’entendre le vendeur vanter les mérites du bien, c’en est une autre de vérifier ces affirmations avec des données concrètes.

Commencez par demander un maximum d’informations historiques au vendeur : taux d’occupation, prix moyen par nuitée, évolution des revenus, dossiers de maintenance, etc. Un vendeur sérieux et transparent n’aura aucun problème à partager ces données, car elles témoignent de la viabilité et du potentiel du bien.

Ensuite, utilisez des outils tiers comme AirDNA pour recouper ces informations de manière indépendante. L’analyse d’AirDNA vous permet de comparer les données du vendeur avec les tendances du marché et les performances des logements concurrents, pour obtenir une vision plus objective.

Imaginez que le vendeur annonce un prix moyen par nuitée bien supérieur à la moyenne du quartier. Cela peut indiquer soit une gestion exceptionnelle, soit une exagération des chiffres. En vérifiant les données, vous basez votre décision sur des informations fiables et réalistes.

Passez une nuit dans le logement

L’un des meilleurs moyens d’évaluer le potentiel d’un bien est de l’expérimenter vous-même. En y passant une nuit, vous pourrez le voir à travers les yeux d’un voyageur et repérer les éventuels problèmes ou axes d’amélioration.

Pendant votre séjour, vous remarquerez peut-être ces petits détails qu’on ne perçoit pas lors d’une simple visite : un robinet qui goutte, un plancher qui grince, ou un matelas usé. Ce sont des éléments qui, bien que mineurs, peuvent avoir un impact significatif sur l’expérience des voyageurs.

Cette immersion vous permet d’identifier les forces et les faiblesses du logement, afin de prendre une décision plus éclairée et d’anticiper les ajustements nécessaires pour satisfaire vos futurs clients.

Rencontrez les membres du personnel

Si le logement est vendu avec du personnel existant (femme de ménage, technicien de maintenance, conciergerie), prenez le temps de les rencontrer. Ces personnes connaissent le fonctionnement quotidien du logement et peuvent vous fournir des informations précieuses sur sa gestion.

« Demandez au gestionnaire actuel ce que les voyageurs réclament souvent ou ce dont ils ont besoin en dehors du logement lui-même », conseille Annie Sloan.

« Par exemple, peut-être que tous les visiteurs veulent des billets pour un parc à proximité, ou que les clients demandent souvent où acheter du bois de chauffage. »

Souvent, ces prestataires travaillent dans plusieurs logements du secteur, ce qui leur donne une vision précieuse du marché local de la location touristique.

Les interroger vous permettra non seulement de mieux comprendre comment le logement est géré, mais aussi de décider si vous souhaitez continuer à collaborer avec eux. En leur posant quelques questions polies sur d'autres Airbnb qu’ils entretiennent, vous pouvez aussi en apprendre plus sur leur expérience avec l’ancien propriétaire, leur niveau de satisfaction, et les standards locaux en matière d’entretien et de service client.

« Être au courant des attentes des voyageurs vous permet vraiment d’améliorer l’expérience client », souligne Sloan. « En général, peu de gestionnaires ou de vendeurs pensent à vous partager ce genre d’infos avant la vente ! »

Cette discussion peut aussi être l’occasion de vérifier leur envie de rester après le changement de propriétaire. Vous pourriez même envisager d’améliorer leurs conditions (meilleure rémunération, primes ou avantages) pour renforcer leur engagement et garantir un service de qualité.

Des prestataires heureux et fidèles sont un atout essentiel pour offrir une expérience exceptionnelle aux voyageurs et assurer le succès de votre location, en particulier si vous prévoyez de gérer votre Airbnb à distance.

Intégrez le mobilier dans votre contrat

Lorsque vous achetez un Airbnb existant, vous avez la possibilité de négocier l’inclusion du mobilier et des équipements dans la transaction. Voici pourquoi c’est une stratégie intéressante :

• Esthétique déjà en place : si le propriétaire précédent a décoré le logement avec goût, conserver ce style permet de préserver l’ambiance qui plaisait déjà aux voyageurs.
• Économies : négocier un montant forfaitaire pour l’ensemble du mobilier et des équipements, en tenant compte de leur état d’usage, est souvent bien plus avantageux que de tout racheter neuf.
• Gain de temps et d’énergie : évitez le casse-tête des achats, des livraisons et de l’aménagement. Vous pourrez ainsi commencer à accueillir des voyageurs beaucoup plus rapidement.
• Continuité pour les voyageurs : maintenir l’apparence du logement peut rassurer les clients fidèles qui apprécient déjà l’endroit tel qu’il est.
• Moins de stress : l’achat d’un logement s’accompagne de nombreuses démarches. Éviter la charge mentale liée à l’ameublement vous simplifie considérablement la vie.

Travaillez avec votre agent immobilier pour inclure un inventaire détaillé de tous les éléments à intégrer dans la vente. Cela peut aller des gros appareils électroménagers aux petits articles comme la vaisselle, le linge de maison ou les accessoires de cuisine.

Préparez la transition

Une transition bien organisée est essentielle pour assurer la continuité et le succès de votre activité de location saisonnière.

• Bloquez des dates sur l’annonce du vendeur : coordonnez-vous avec le vendeur pour bloquer quelques jours avant et après la vente. Cela vous évitera de devoir gérer des arrivées ou des départs de voyageurs en plein milieu du processus de transfert.
• Prévenez les voisins et le personnel : informez les voisins et les membres du personnel de la reprise du logement. Une simple présentation peut faire une grande différence pour instaurer de bonnes relations et leur indiquer à qui s’adresser en cas de besoin. Côté personnel, discutez des éventuels changements dans leurs missions et rassurez-les quant à la poursuite de leur collaboration.
• Créez votre propre annonce/profil d’hôte : puisque les réservations et les annonces ne se transfèrent pas, vous devrez créer votre propre profil d’hôte et une nouvelle annonce Airbnb pour le logement. Pensez à élaborer une stratégie marketing pour attirer rapidement vos premiers voyageurs.
• Contactez les voyageurs ayant déjà réservé : s’il y a des réservations existantes, prenez contact avec les voyageurs pour les informer du changement de propriétaire. Fournissez-leur vos coordonnées et rassurez-les sur le fait que leurs réservations seront bien honorées.

Foire aux questions

Où peut-on acheter un Airbnb existant ?

Vous pouvez trouver des Airbnb existants à vendre sur plusieurs plateformes immobilières, notamment les annonces Leboncoin et SeLoger, ou en passant par des agents immobiliers spécialisés dans les locations saisonnières.

Est-ce rentable d’acheter un Airbnb ?

Oui, l’achat d’un logement Airbnb peut être rentable, surtout s’il est situé dans une zone à forte demande avec un bon taux d’occupation et un prix moyen par nuitée compétitif. La rentabilité dépend de plusieurs facteurs : l’emplacement, les tendances du marché, la saisonnalité, ainsi que la qualité de la gestion et du marketing du logement. L’utilisation d’outils d’analyse comme AirDNA permet de prendre des décisions éclairées et d’optimiser vos revenus.

Peut-on transférer un compte Airbnb à un nouveau propriétaire ?

Non, les comptes Airbnb ne sont pas transférables. Lorsque vous achetez un logement déjà exploité sur Airbnb, vous devrez créer votre propre profil d’hôte et publier une nouvelle annonce. En revanche, vous pouvez négocier avec le vendeur pour qu’il vous ajoute temporairement comme co-hôte afin d’assurer une certaine continuité durant la transition.

Qu’est-ce qu’un Airbnb clé en main ?

Un Airbnb clé en main est un logement prêt à être loué, entièrement meublé et équipé des commodités nécessaires. Ces biens disposent généralement d’un historique de réservations et d’avis positifs, ce qui permet aux nouveaux propriétaires de générer des revenus presque immédiatement, sans avoir à tout mettre en place eux-mêmes.