Taux d'occupation Airbnb : pics, creux et comment calculer le vôtre

Points clés  

• Le taux d’occupation Airbnb est l’un des principaux indicateurs de performance. Il est calculé en divisant le nombre de nuits réservées par le nombre de nuits disponibles. Il reflète la fréquence à laquelle votre propriété est louée par rapport à sa disponibilité.
• Comprendre et surveiller votre taux d'occupation est crucial pour maximiser vos revenus, car il indique les performances de votre propriété et influence vos stratégies tarifaires et marketing.
• L'interprétation de votre taux d'occupation est primordiale ; des taux élevés ou faibles ne signifient pas toujours ce que l'on pourrait croire.

Les hôtes Airbnb performants se focalisent sur les réservations, et pour cause : c'est l'essence même de la location de vacances. Quand les hôtes parlent de réservations Airbnb, ils font en réalité référence au taux d'occupation, soit le pourcentage de nuits disponibles effectivement réservées. Surveiller ce taux est essentiel, car il permet de mesurer la compétitivité de votre logement par rapport à d'autres. Le taux d'occupation peut également révéler si vous devez ajuster votre stratégie ou vos tarifs pour augmenter vos revenus locatifs.

Que vous soyez novice dans les locations de vacances ou expert du secteur, il est crucial de comprendre la méthodologie et les bonnes pratiques liées à votre taux d'occupation.

Qu'est-ce que le taux d'occupation Airbnb ?

Dans sa forme la plus simple, le taux d'occupation correspond au pourcentage de temps où une propriété de location touristique est réservée par rapport au temps où elle est disponible à la réservation.

Pour mieux comprendre le taux d'occupation, prenons un exemple simple.  

Imaginez que vous possédez un chalet disponible pour des séjours tout au long de l'année, soit potentiellement 365 nuits. Au cours de l'année, des voyageurs réservent votre chalet pour 90 nuits. Ce chiffre permet de calculer le taux d'occupation et de déterminer à quelle fréquence votre propriété a été louée par rapport à sa disponibilité.

En divisant le nombre de nuits réservées (90) par le nombre total de nuits disponibles (365), puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage, on obtient un taux d'occupation d'environ 25 %. Cela signifie que votre chalet a été loué pendant environ un quart de l'année.

Pourquoi le taux d'occupation est-il important ?

1. Maximiser le potentiel de revenus : Contrairement aux produits physiques, qui peuvent être vendus à tout moment, une nuit non réservée dans une location de vacances représente un défi unique. Une nuit vacante ne peut jamais être "revendue". Chaque nuit non réservée se traduit directement par une perte de revenus potentiels. C’est pourquoi le taux d'occupation est crucial pour les propriétaires souhaitant maximiser leurs gains.
2. Révéler des informations sur les performances du bien : Prenons deux propriétés similaires situées au même endroit. La propriété A affiche un taux d'occupation constant de 80 %, tandis que la propriété B peine à atteindre 50 %. Cette différence marquée indique que la propriété A répond peut-être mieux aux attentes des voyageurs ou bénéficie d’un marketing plus efficace. L’analyse des taux d'occupation permet d’identifier les écarts de performance et les points à améliorer, comme votre annonce ou vos stratégies tarifaires, pour mieux répondre à la demande du marché.
3. Déterminer la demande du marché et ajuster les stratégies tarifaires : Des taux d'occupation élevés sur Airbnb indiquent une forte demande, tandis que des taux faibles reflètent une demande plus modérée. Ces données sont essentielles pour élaborer votre stratégie tarifaire. Prenons l’exemple d’un appartement situé près d’un centre de congrès, qui affiche un taux d'occupation élevé pendant les événements, mais faible le reste du temps. Cette tendance suggère d’ajuster vos tarifs en fonction du calendrier des événements du centre de congrès. La tarification dynamique tient compte de ces tendances et permet d’optimiser les revenus pendant les périodes de pointe et hors saison.
4. Orienter les décisions d'investissement et d'amélioration : Analysez les taux d'occupation avant et après des améliorations, comme l'installation d'une connexion internet haut débit ou la rénovation de la cuisine, pour évaluer le retour sur investissement (ROI). Cette analyse est essentielle pour hiérarchiser les améliorations qui rendent votre propriété plus attrayante et, par conséquent, augmentent le taux d'occupation.

Comment calculer le taux d'occupation Airbnb

Comprendre le taux d'occupation de votre propriété Airbnb est essentiel pour optimiser votre stratégie de location. En fin de compte, tout repose sur une seule équation.

Calcul du taux d'occupation Airbnb

Jours réservés / Jours disponibles x 100 = Taux d'occupation

Voici un guide simple pour calculer le taux d'occupation Airbnb :

Étapes de calcul

1. Déterminez le nombre total de jours réservés : Commencez par compter le nombre de jours où votre propriété a été réservée sur une période donnée, généralement 12 mois.
2. Identifiez le nombre total de jours disponibles : Calculez le nombre de jours où votre propriété était disponible à la réservation sur la même période, en excluant les jours bloqués pour usage personnel.

3. Calculez le taux d'occupation : Divisez le nombre total de jours réservés par le nombre total de jours disponibles, puis multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Ces étapes reflètent la méthode utilisée par AirDNA pour calculer le taux d'occupation Airbnb.

Exemple de calcul : 

Imaginez que vous possédez une maison en bord de mer à Biarritz et que vous évaluez ses performances sur Airbnb au cours des 12 derniers mois. La propriété était disponible pendant 340 jours et a été réservée pendant 240 jours durant cette période.  

Jours réservés : 240  

Jours disponibles : 340  
Calcul du taux d'occupation : 240 / 340 x 100 = 70,58 %

Interpréter votre taux d'occupation

Un taux d'occupation de 70 % peut sembler idéal. Il reflète la satisfaction des voyageurs et des revenus réguliers, mais il est important d'analyser plus en profondeur. Un taux d'occupation élevé pourrait indiquer un tarif sous-évalué, ce qui signifie que vous pourriez passer à côté de revenus potentiels. Il est crucial de trouver un équilibre entre le taux d'occupation et le prix moyen par nuitée pour maximiser vos revenus.

Réfléchissez-y : une propriété avec un taux d'occupation de 50 % ou 60 % peut générer plus de revenus qu'une autre réservée 70 % du temps. Tout dépend des tarifs. Une propriété fréquemment réservée à 100 € par nuit peut s’avérer moins rentable qu'une autre réservée moins souvent à 300 € par nuit.
Posez-vous la question : préférez-vous un taux d'occupation plus élevé ou des prix moyens par nuitée supérieurs ? Un outil d'analyse précis peut vous aider à déterminer quelle stratégie convient le mieux à vos objectifs financiers. (Pourquoi faire dans l’à peu près alors que vous pouvez savoir exactement combien facturer vos clients ?)

Qu’est-ce qu’un bon taux d'occupation Airbnb ?

Les taux d'occupation moyens varient selon les marchés et les années. Voici l'évolution du taux d'occupation moyen Airbnb national :

• 12 derniers mois glissants, de novembre 2023 à octobre 2024 : 53,4 %
• 2023: 53 %
• 2022: 54,2 %
• 2021: 52,3 %

Le taux d'occupation de 2022 reflète une tendance de reprise dans l’industrie après que la pandémie ait fait chuter la moyenne à environ 50 % en 2020.

Déterminer un « bon » taux ne consiste pas à trouver un chiffre universel, mais à comprendre les conditions du marché local, les performances historiques et vos objectifs personnels pour la propriété. Une bonne connaissance de la moyenne de votre marché vous aide à prendre des décisions éclairées en matière de tarification, de marketing et de gestion.

Taux d'occupation Airbnb moyens par ville : Top 10 des taux les plus élevés

Si vous débutez dans la location de vacances, connaître les taux d'occupation Airbnb moyens par ville peut vous aider à choisir un emplacement idéal pour maximiser vos revenus.

Voici les marchés avec les taux d'occupation les plus élevés sur les 12 derniers mois glissants (de novembre 2023 à octobre 2024) :

1. Pralognan-la-Vanoise : 71,21 %
2. Nice : 71,17 %
3. Saint-Martin-de-Belleville : 70,72 %
4. Val-d'Isère : 68,75 %
5. Mâcot-la-Plagne : 68,59 %
6. Tignes : 68,53 %
7. Champagny-en-Vanoise : 67,36 %
8. Bourg-Saint-Maurice : 67,04 %
9. Brides-les-Bains : 66,69 %
10.  Hauteluce : 66,31 %

La plupart de ces marchés sont situés en région Rhônes-Alpes plus précisément en   Savoie. Il s’agit de marchés où l’économie du tourisme est particulièrement active. A titre de comparaison, le taux d’occupation Airbnb sur Paris est de 63 % globalement, avec une performance élevée sur les meilleurs quartiers. 

1. Louvre : 69 %
2. Bourse : 68 %
3. Temple : 67 %
4. Hôtel-de-Ville : 67 %
5. Panthéon : 65 %
6. Palais-Bourbon : 65 %
7. Opéra : 64 %
8. Entrepôt : 64 %
9. Luxembourg : 64 %
10.  Élysée : 63 %

Taux d'occupation moyens par ville : Les 10 taux d'occupation les plus bas

Les taux d'occupation moyens d'Airbnb par ville dans les régions suivantes laissent les hôtes sur leur faim. Ces marchés affichent actuellement les taux d'occupation les plus bas sur les douze derniers mois :

1. Saint-Quentin : 40,81 %
2. Le Mans : 42,15 %
3. Deauville : 42,34 %
4. Laveissière : 42,58 %
5. Saint-Étienne-de-Tinée : 42,73 %
6. Eaux-Bonnes : 43,22 %
7. Le Touquet-Paris-Plage : 43,43 %
8. Saint-Maur-des-Fossés : 43,44 %
9. Le Blanc-Mesnil : 43,54 %
10. Bagnères-de-Luchon : 43,91 %

Si vous cherchez à investir dans des propriétés de vacances, évitez ces marchés car vous n'obtiendrez probablement pas un bon retour sur investissement. Les gestionnaires immobiliers et les hôtes de ces marchés devront peut-être baisser leurs tarifs pour inciter les clients à réserver chez eux.

Pourquoi les taux d'occupation Airbnb diffèrent de ceux des hôtels

Les hôtels proposent un produit et une stratégie tarifaire homogènes, alors que les locations saisonnières varient largement en termes de type de propriété, localisation, équipements et engagement des hôtes. Pour refléter avec précision les performances sur le marché des locations de vacances, il est nécessaire d’évaluer les taux d’occupation des locations de vacances différemment de ceux des hôtels.

Qu’il s’agisse d’un marché spécifique ou de l’utilisation de notre calculateur Airbnb, AirDNA prend en compte uniquement les annonces actives dans ses calculs de taux d’occupation. Une annonce active est définie comme ayant au moins un jour de calendrier réservé ou disponible pendant la période d’analyse. En raison des comportements et motivations variés des hôtes, inclure l’ensemble des nuits disponibles de toutes les annonces fausserait le taux d’occupation à la baisse.

Voici trois types d’hôtes qui pourraient fausser les calculs en tirant le taux d’occupation vers le bas :

Hôtes événementiels : Ceux qui publient leurs annonces temporairement pour profiter d’événements spécifiques, créant des fluctuations ponctuelles qui ne reflètent pas une activité régulière.

Hôtes opportunistes : Ceux qui fixent leurs prix bien au-dessus du marché, utilisant Airbnb comme plateforme opportuniste plutôt qu’en tant qu’hôte actif.

Annonces inactives : Propriétés apparemment disponibles mais sans réservations depuis des mois, souvent en raison d’un changement de priorité ou d’utilisation.

En se concentrant sur les annonces actives, AirDNA garantit des calculs de taux d’occupation reflétant une activité et des tendances réelles du marché. Cette méthodologie appliquée sur des données précises permet aux parties prenantes de mieux comprendre les dynamiques du marché des locations touristiques, offrant des éclairages différents de ceux issus des données d’occupation hôtelières.

Comment obtenir un taux d'occupation élevé sur Airbnb

Le taux d'occupation n'est peut-être pas une image complète des performances de votre propriété, mais il reste essentiel. Après tout, vous ne gagnez de l'argent que si des invités séjournent chez vous. Si votre taux d'occupation ne répond pas à vos attentes, suivez ces étapes pour apprendre comment augmenter le taux d’occupation sur Airbnb en vous basant sur des données.

Le taux d'occupation n'est qu’un point de départ

Selon notre rapport annuel sur les meilleurs endroits où investir, la plupart des destinations en tête de liste affichent des taux d'occupation de 60 à 70 %. Si vous souhaitez en savoir plus sur le taux d'occupation d'un marché, consultez l'appli AirDNA.

Bien que les taux d'occupation Airbnb soient importants, pour évaluer les performances globales de votre bien il est conseillé de suivre plusieurs métriques. Nos analyses peuvent vous aider à optimiser vos propriétés pour améliorer le taux d'occupation, le prix moyen par nuitée, le revenu moyen par chambre disponible (RevPAR) et la rentabilité globale.

Foire aux questions:

Qu’est-ce qu’un bon taux d'occupation pour un Airbnb ?  

Il n'y a pas de « bon » taux d'occupation universel. Pour déterminer si votre taux d'occupation est optimisé, il faut comprendre les conditions du marché local, les performances historiques et vos objectifs personnels pour la propriété. Gardez à l'esprit que des taux d'occupation plus bas ne signifient pas nécessairement une perte de revenus. Si vous appliquez un tarif journalier moyen plus élevé, vous n'aurez peut-être pas besoin d’autant de réservations pour générer des revenus équivalents à ceux d'un concurrent avec un taux d'occupation plus élevé, mais un tarif par nuit inférieur.

Où pouvez-vous voir les taux d'occupation Airbnb ?

Vous pouvez consulter le taux d'occupation de votre annonce ainsi que celui de vos concurrents dans la région sur votre tableau de bord AirDNA.